Сделки с недвижимостью

Оформление недвижимости кажется простой процедурой — подписал договор, зарегистрировал и стал владельцем. Но в реальности каждая операция с недвижимостью несёт юридические риски, последствия которых могут проявиться через годы.

Даже незначительные ошибки — в формулировке договора, документах на объект или порядке регистрации прав — могут привести к многомиллионным убыткам, утрате собственности или оспариванию сделки.

Где чаще всего возникают проблемы

Сфера недвижимости сложна не только из-за нормативной базы (она постоянно обновляется), но и из-за человеческого фактора: спорные наследства, недобросовестные продавцы, невидимые на первый взгляд обременения. Среди типичных ситуаций:

• Споры между собственниками после развода или наследования;
• Продажа квартиры с «историей» — неоформленные перепланировки, неучтённые долги, регистрация третьих лиц;
• Конфликты между дольщиками и застройщиками, особенно при затяжном строительстве;
• Оспаривание кадастровой стоимости, влияющее на налоги и стоимость аренды;
• Продажа имущества с обременением (ипотека, арест, сервитут), о котором покупатель узнал постфактум.

Юридически значимые ошибки могут быть допущены и при оформлении процедур дарения, обмена — особенно, если стороны не привлекали специалистов или пользовались устаревшими шаблонами договоров.

Что говорит закон

Оборот недвижимости в России регулируется Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Жилищным кодексом РФ, Земельным кодексом, а также рядом подзаконных актов.

Каждая сделка подлежит регистрации в Росреестре, где проверяется законность передаваемых прав. Но Росреестр только фиксирует факт передачи прав, не вникая в нюансы договорённостей сторон. Поэтому бремя юридической проверки (due diligence) полностью ложится на участников сделки.

При заключении сделки с недвижимостью нужно уделить особое внимание следующим вопросам:

• законности основания приобретения недвижимости продавцом;
• отсутствию судебных запретов и арестов;
• полномочиям сторон при подписании;
• порядку отчуждения долей и согласий, предусмотренных законом;
• прозрачности цепочки перехода прав.

Если проигнорировать эти аспекты, сделку может оспорить третье лицо, суд признает ее недействительной, и имущество вернётся прежнему собственнику.

Отдельную категорию составляют сложные имущественные конфликты. Например,:

• Раздел квартиры, находящейся в ипотеке, между бывшими супругами;
• Споры о границах земельных участков при отсутствии точного межевания;
• Изъятие земли для государственных нужд с заниженной компенсацией;
• Иски о неосновательном обогащении при фактическом владении чужой недвижимостью;
• Международные сделки, где участвуют иностранные покупатели или действует иностранное право.

Во всех этих ситуациях нужна максимальная точность: от формулировок в договоре до понимания последствий каждого действия.

Сделки с недвижимостью — это сложная процедура. Даже если всё кажется очевидным — стоит проверить дважды. Слишком часто формальная подпись под договором оборачивается судом, потерей имущества или долгими годами спора. И юридическое сопровождение таких вопросов — не лишняя предосторожность, а необходимый инструмент защиты.